Дата публикации: 27 октября 2025 г. Время чтения: 10 минут

Как найти первых клиентов начинающему риэлтору

Почему "холодный старт" — это миф, и как риэлтору избежать страха звонка

Рынок недвижимости, кажется, перенасыщен профессионалами, и многим новичкам кажется, что в этой сфере возможен только "холодный старт": бесконечный, изнуряющий поиск клиентов, похожий на бег с препятствиями. Это самый распространенный и самый опасный миф.

В действительности, конкуренция на рынке действительно высока, но она требует не упорства ради упорства, а гибкости, системного подхода и разнообразия стратегий. Для начинающего риэлтора первый и самый главный барьер часто лежит в психологической плоскости — это страх перед активным поиском и, в частности, перед холодными звонками. Ощущение, что вы навязываете свою услугу многих парализует.

Но стоит изменить ментальную установку: вы не просите, а предлагаете уникальную ценность. Квартира или дом для клиента — это крупнейшая сделка в жизни, и ваша задача как специалиста — сделать ее максимально выгодной и безопасной. Поймите: вы не звоните, чтобы продать, а звоните, чтобы помочь решить сложнейшую задачу. Первый шаг к успешному поиску клиентов для риэлтора — это уверенность в качестве вашей услуги.

Успех в этой профессии — это не везение и не случайность. Это результат строгого следования проверенным стратегиям и использования самых эффективных каналов привлечения. В этой статье мы покажем вам, как выстроить систему, которая позволит найти клиентов начинающему риэлтору с первых дней работы, используя грамотное позиционирование, цифровые инструменты и, конечно, эффективные методы работы с клиентской базой.

Анализ рынка: конкуренция и ключевые ниши для новичка

Прежде чем бросаться в борьбу, важно проанализировать рынок. Если вы только начинаете работать, вам будет значительно сложнее найти клиента в высококонкурентном сегменте типовой жилой недвижимости. Начинающий риэлтор неизбежно сталкивается со сложностью этого сегмента рынка: почти каждый продавец или покупатель квартиры или уже имеет знакомого агента или обращается к крупным агентствам. В такой непростой ситуации успех приносят четкая дифференциация и выбор правильной ниши. Работа по принципу "беру все подряд" быстро приведет к выгоранию.

Специалисты советуют стратегически выбирать сегмент. Как ни странно, коммерческая недвижимость может стать более простым способом найти первого клиента. Структура этого рынка более прозрачна: легко определить владельцев офисных помещений, арендаторов, у которых подходит к концу срок аренды, или тех, кто планирует расширение. Проще говоря, здесь меньше эмоциональных факторов и больше четких бизнес-поводов для сделки.

Еще один ключевой фокус для начинающего риэлтора — это работа с продавцами, которые планируют альтернативную сделку. Клиенты, продающие свою квартиру, чтобы купить новую, являются наиболее мотивированными и денежными. Они не просто "смотрят" рынок; им нужна ваша помощь не только в продаже, но и в подборе нового жилья. Такая сделка часто обеспечивает двойную комиссию и сразу дает вам базу для дальнейших рекомендаций. Ищите тех, кто продает, чтобы финансировать покупку, — это самый выгодный старт в карьере. Далее мы детально рассмотрим, как сочетать активные и пассивные методы, чтобы уже завтра вы получили первые заявки.

Личный бренд риэлтора: ваш главный магнит для привлечения клиентов

В сфере недвижимости, где доверие является ключевым фактором, личный бренд риэлтора — это не просто красивое дополнение, а базовый фундамент успеха. По сути, ваш бренд — это та репутация и экспертность, которую клиент видит задолго до личной встречи. Без грамотно выстроенного образа привлечение клиентов требует в десять раз больше усилий, поскольку вам приходится каждый раз доказывать свою компетентность с нуля.

Создание сильного бренда начинается с качественной упаковки услуг риэлтора. Убедитесь, что ваш цифровой образ безупречен: используйте только профессиональные, качественные фотографии и видео. Освойте простые инструменты дизайна, например, Фотошоп или Канва, для создания привлекательных и понятных постов. Однако самое важное — это трансляция ценности. Клиенту неинтересны ваши личные ценности или имиджевые фишки. Клиент хочет знать, как вы поможете ему решить его конкретную задачу: как продать квартиру быстрее, как получить лучшие условия по ипотеке, как безопасно провести сделку. Фокусируйтесь на решении проблем и достижении целей клиента — это и есть настоящий профессионализм.

Правило «Вечного контента»: Как работать в соцсетях без постоянного присутствия

Социальные сети (VK, Telegram) являются мощнейшим каналом для привлечения клиентов, но многие риэлторы совершают ошибку, пытаясь постоянно генерировать мимолетный контент. Эффективная стратегия заключается в создании «вечного контента» — материалов, которые продают вашу услугу, даже если вы не сидите в телефоне 24/7.

Вечный контент — это экспертные статьи, обзоры рынка, полезные советы по юридическим вопросам или выгодным ипотечным программам. Публикуйте актуальные объявления, проводите прямые эфиры с ответами на самые частые вопросы покупателей и продавцов. Отличный формат — короткие вертикальные клипы с «говорящей головой», где вы четко, с призывом к действию, объясняете выгоды конкретного ЖК или схемы покупки.

Для поддержания активности без выгорания используйте профессиональный подход: не пытайтесь снимать все сами. Лучше нанять фотографа для разработки контент-плана сразу на месяц (например, на 9–10 постов). Это обеспечит стабильный поток экспертного и качественного контента, который будет напоминать о вас потенциальным клиентам.

Создание собственного «Цифрового офиса» (Сайт, SEO и E-mail)

В дополнение к социальным сетям, собственный «Цифровой офис» необходим, чтобы позиционировать себя как серьезного профессионала. Под ним подразумевается не обязательно сложный многостраничный портал, а, скорее, хорошо структурированный одностраничный ресурс с четко сформулированным торговым предложением.

Вы можете создать такой сайт самостоятельно, используя простые конструкторы вроде Тильда или Вордпресс. Главная цель — представить не просто вашу биографию, а каталог объектов и экспертные статьи, релевантные для рынка недвижимости.

Обязательно используйте SEO (поисковую оптимизацию) для привлечения органического трафика. Это долгосрочная и, в конечном итоге, бесплатная стратегия, которая будет приводить к вам клиентов, самостоятельно ищущих решение своих проблем.

Наконец, не забывайте про E-mail-маркетинг. Регулярные рассылки — это идеальный инструмент для поддержания связи с уже существующей базой. Используйте их, чтобы сообщить клиентам об актуальных новостях, появлении новых ставок по ипотеке или предложить свежие идеи на рынке первички. Это непрямая продажа, а забота, которая в нужный момент превратит бывшего клиента в нового.

Активный поиск клиентов для риэлтора: 7 проверенных методов

Пассивное ожидание, пока сработает личный бренд, — роскошь, которую не может позволить себе начинающий риэлтор. Именно поэтому так важны активные, систематические действия. Эти методы позволят вам найти клиентов здесь и сейчас.

Платные классифайды: максимум отдачи от Avito, Циан и Яндекс.Недвижимость

Публикация объявлений на популярных порталах (Avito, Циан, Яндекс.Недвижимость) является обязательным, базовым каналом для привлечения клиентов. Это основной источник целевой аудитории, которая уже готова к сделке. Однако чтобы получить максимум отдачи, нужно не просто разместить информацию, а провести детальную оптимизацию объявления.

Ключевые требования — это не только качественные, профессиональные фото, но и детальная, честная характеристика объекта. Важно продавать не факты, а выгоды. Например, вместо сухого «Продается 3-комнатная квартира» напишите: «Просторное жилье для семьи с двумя детьми: в шаговой доступности школа и зеленый парк».

В рамках общей стратегии используйте порталы не только для продажи своих эксклюзивных объектов, но и для продвижения услуги подбора. Размещайте информацию о типовых успешных вариантах, которые хорошо работают в вашем регионе.

Целевая реклама: Яндекс.Директ и VK Ads (Сложный, но стабильный канал)

Платный трафик — это инвестиции, которые приносят стабильно платежеспособных покупателей, но требуют больших усилий и финансовых вложений, чем простое размещение на Avito.

Контекстная реклама в Яндекс.Директ действительно работает, если ваше торговое предложение на сайте четко сформировано. Новичку, возможно, придется нанять специалиста, поскольку настройка такой рекламы в сотни раз сложнее, чем работа с классифайдами.

Таргетированная реклама через VK Ads позволяет максимально точно достучаться до вашей аудитории. Специалисты советуют запускать четыре типа кампаний:

Общая реклама услуги подбора: показ различных вариантов планировок, которые демонстрируют вашу широкую экспертизу.
Реклама конкретных ЖК: таргетинг в радиусе до 10 км от нужного района, чтобы привлечь локальных покупателей.
Видеоконтент: короткие клипы (например, с «говорящей головой») или обзоры ипотечных программ с четким призывом к действию (CTA) — «оставьте заявку».
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): акцентируйте внимание на ежемесячных платежах и качественных фото домов, а не на общей цене, что делает предложение более доступным.

Холодные звонки: 5 правил уверенного звонка для риэлтора

Несмотря на все разговоры о цифровизации, холодные звонки остаются рабочим инструментом для привлечения клиентов, если подойти к ним правильно.

Правило 1 (Цель): Цель звонка — не продажа услуги «в лоб», а назначение личной встречи или сбор информации.
Правило 2 (Повод): Звоните не просто так. Всегда находите повод для звонка — сообщите о новых, более выгодных ставках по ипотеке, предложите идеи на рынке первички или расскажите об изменениях в законодательстве, касающихся ИЖС. Вы звоните как эксперт с важной информацией.
Правило 3 (Уверенность): Уверенное и спокойное общение. Будьте готовы выслушать проблему клиента, дать дельный совет, и только потом предложить решение.

«Участковый агент»: Модель локального поиска

Работа по этой модели предполагает плотное позиционирование себя как эксперта на ограниченном участке — в конкретном районе или жилом комплексе. Вы должны знать о каждой квартире и каждом доме больше, чем кто-либо другой.

На этой территории эффективными остаются даже традиционные методы. Расклейка и листовки по почтовым ящикам — способ, который может показаться «древним, как динозавры», но он все еще рабочий. Эффективность, конечно, зависит от города и локации, но он может стать хорошим дополнением к цифровым методам.

Нетворкинг и партнерства: Расширение географии и базы

Нельзя замыкаться только на своем городе. Активный нетворкинг и партнерства значительно расширяют вашу базу.

Профессиональные мероприятия: Посещайте выставки, семинары и конференции, особенно те, что организуют крупные застройщики. Это идеальное место для поиска партнеров и обмена опытом. Будьте открыты к людям, интересуйтесь, чем они занимаются, и рассказывайте о своей экспертизе.
Межрегиональное сотрудничество: Если в вашем городе много приезжих, установите контакты с риэлторами из регионов, откуда едут люди. Договоритесь о передаче вам контактов клиентов, которые планируют переезд в ваш город. Это проверенный и рабочий вариант для получения качественных заявок.

В целом, активный поиск — это диверсификация ваших усилий. Не полагайтесь на один канал, используйте их все!

Стратегии пассивного привлечения и монетизации клиентской базы

Если активные методы (звонки, реклама) дают вам быстрый старт, то пассивное привлечение закладывает основу для стабильного, долгосрочного успеха. Это работа с уже имеющимися контактами и создание такого уровня сервиса, при котором клиенты для риэлтора приходят к вам сами, по рекомендации.

Работа с текущей и бывшей базой: CRM и повод для контакта

Огромная ошибка многих риэлторов — забывать о клиенте сразу после закрытия сделки. Однако ваша бывшая база — это самый ценный актив. Установите систему (например, CRM), которая будет напоминать вам о контакте.

Регулярно вспоминайте о своих прошлых клиентах. Позвоните или напишите, чтобы просто поинтересоваться, как у них дела, как они обжились в новой квартире или доме. Ваша цель контакта — не прямая продажа, а демонстрация заботы и экспертности. Найдите повод, чтобы напомнить о себе: отправьте дельный совет по налоговому вычету, предложите обзор динамики цен в их районе или сообщите о новых возможностях рефинансирования ипотеки. Такой ненавязчивый, полезный звонок сразу напоминает о вас как об эксперте и может привести 1–2 потенциальных клиентов или повторную сделку через несколько лет.

Если клиент понимает, что с вами выполнить его задачу (например, продать старую квартиру и купить большую) намного проще и выгоднее, чем без вас, он не откажется от дальнейшего сотрудничества.

Экономика риэлтора: цикл сделки и его влияние на доход

Успешная работа риэлтора требует понимания финансовой специфики профессии. Нужно четко осознавать, что в недвижимости цикл сделки может составлять от одного месяца до полугода, а иногда и дольше. Это время от первого контакта до фактического получения вами комиссионных.

Поэтому начинающему риэлтору важно заранее планировать свои финансы. Те вложения, которые вы делаете сейчас (время, затраченное на холодные звонки, или деньги, потраченные на рекламу), окупятся не сразу.

Каналы, требующие высокой начальной инвестиции, такие как контекстная реклама, приносят клиентов, но всегда нужно анализировать цену привлечения и то, как скоро эти деньги вернутся. Надежная клиентская база и стабильный поток рекомендаций служат финансовой подушкой, которая помогает переживать длительные циклы сделок, обеспечивая равномерный и предсказуемый доход. Инвестируйте в личный бренд сегодня, чтобы он работал на вас месяцы и годы спустя.

FAQ: Вопросы начинающих риэлторов о поиске и привлечении клиентов

Должен ли начинающий риэлтор сразу вкладывать деньги в рекламу?

Нет, на старте карьеры специалисты не рекомендуют сразу тратить большие средства на платные каналы. Такие инструменты, как Яндекс.Директ или таргетированная реклама VK Ads, требуют существенного бюджета и сложной профессиональной настройки. Это риск для новичка. Начинать лучше с построения личного бренда риэлтора, активной работы с социальными сетями и, главное, с налаживания связей, которые принесут рекомендации. Платный маркетинг имеет смысл осваивать или делегировать после того, как вы получите и успешно закроете свои первые сделки, создав финансовую подушку.

Сколько звонков в день нужно сделать для получения одного клиента?

Если вы используете правильную технику (звонок с поводом и целью назначения встречи), статистика показывает, что для получения одного заинтересованного потенциального клиента требуется около 10 звонков в день. Это число может варьироваться, но оно дает четкий ориентир для ежедневного планирования. Помните, каждый звонок, даже если он не привел к сделке, работает на узнаваемость и напоминает о вас как о специалисте.

Как долго нужно ждать отдачи от социальных сетей?

Социальные сети приносят как быстрый результат (например, через активно продвигаемые Клипы или Stories), так и долгосрочный. Видимый, стабильный результат от экспертного контента и правильного SEO обычно появляется через 3–6 месяцев регулярной работы. Это время необходимо для накопления аудитории и повышения доверия, что является ключом к пассивному привлечению клиентов.

Что такое «цикл сделки» в недвижимости и как он влияет на доход?

Цикл сделки — это промежуток времени, который проходит от первого контакта с клиентом до момента получения комиссионных за закрытую сделку. В недвижимости этот цикл редко бывает коротким и может составлять месяц и больше. Это объясняет, почему вам необходимо постоянно работать над расширением своей воронки продаж и стараться иметь в работе до 150 потенциальных контактов в месяц, чтобы обеспечить себе стабильный и прогнозируемый доход.

Можно ли работать только на входящих заявках из классифайдов?

Технически — да, но это значительно ограничивает ваш доход и потенциал роста. Классифайды (Циан, Avito) являются основой, но они приносят клиентов с низкой лояльностью, которые часто ориентированы только на цену. Самые надежные и, как правило, высокомаржинальные клиенты приходят именно через рекомендации и личный бренд. Классифайды — это старт, но не предел ваших возможностей.

От поиска клиента до успешной сделки: Компетенция АН «Владис»

Поиск клиента в сфере недвижимости — это марафон, а не спринт. Наше детальное погружение в тему, надеемся показало вам, что успех начинающего риэлтора кроется не в слепом везении, а в системной, многоканальной работе: в создании сильного личного бренда, в грамотном использовании современных цифровых инструментов и, конечно, в развитии человеческих связей через рекомендации. Мы надеемся, вы убедились: ваша энергия и стремление, помноженные на правильную стратегию, неизбежно гарантируют высокий результат и стабильный поток клиентов.

Используя наш план, вы сможете эффективно найти клиентов и вырасти как профессионал. Однако, если вы, как покупатель или продавец, видите, насколько сложен и многогранен этот рынок, если вы хотите избежать рисков и получить максимально выгодный результат, доверьте свои задачи профессионалам.

Специалисты агентства недвижимости «Владис» не просто знают, как искать клиентов; они знают, как создавать идеальные сделки. Специалисты владеют всей полнотой информации о рынке недвижимости и готовы применить свой обширный опыт для вашего успеха. Не тратьте время на изучение всех нюансов самостоятельно — обратитесь к экспертам, которые сделают вашу продажу быстрой, выгодной и абсолютно безопасной. Ждем вашего звонка, чтобы начать работу над вашей идеальной сделкой уже сегодня!